工業用地是什麼？
「工業用地」，就是政府規劃出來，專門給工廠、製造業、倉儲、科技園區等企業使用的土地，不能拿來蓋住家或一般商店。
工業用地的最大特性是：
- ✅ 用途受限：只能作為工業、加工、製造、倉儲等相關用途
- ❌ 不能任意改建成住宅或商業用途
- ✅ 需依《都市計畫法》或《非都市土地使用管制規則》規範使用
- ✅ 常見於工業區、科技園區、加工出口區等
工業用地可以貸款嗎？
可以，但要看你的地是哪一種工業地、用途清不清楚。
工業地因為用途受限（不能蓋住宅、不能任意改作他用），所以銀行在核貸時會特別注意以下幾個關鍵：
哪些情況比較容易貸款？
- 都市計畫內工業區土地
⮕ 像是新北五股工業區、桃園中壢工業區這種地點明確、土地登記用途清楚的工業地，銀行最願意承作。 - 有實際營運工廠或申請設廠計畫
⮕ 如果土地上有合法工廠登記、建照使用執照，或準備建廠，銀行評估會比較樂觀。 - 公司或法人申請、財報穩定
⮕ 工業地多用於營業用途，若由公司申貸，附財務報表、營運資料，銀行更願意放款。
哪些情況比較難貸？
- 土地地目不明確，無工業設施或使用證明
- 位於非都市土地，無法取得使用執照（如違章設施）
- 欠缺申請者財力資料（信用不足、無公司收入證明）
工業用地額度與利率大概多少？
- 額度：約為土地市價的 50%～100%，會根據管道有所變化，若搭配廠房建物，有機會到 80%（需聯貸）
- 利率：約落在 2.5%～6% 年利率，依據貸款用途、申請人身分、財力等條件浮動
- 民間貸款：若銀行不承作，也可找代書或合法融資公司，利率會高一點（年利率 2%～8%）
| 貸款管道 | 額度成數（最高） | 年利率範圍 | 備註說明 |
|---|---|---|---|
| 一般銀行 | 70%～80% | 約 2.5%～6% | 需提供開發計畫書，土地不得閒置超過2年，否則成數降至 40%以下。 |
| 兆豐銀行 | 土地貸款：80%；廠房興建貸款：60% | 視企業資信及擔保內容核定 | 最長貸款期限20年，含建廠期間最長3年寬限期。 |
| 土地銀行 | 70% | 依本行放款利率規定 | 購地或建廠需在申請日前2年內完成，並以取得成本及認定價孰低7成為原則。 |
| 卡禾貝貸款專家 | 最高可達 90%～100% | 利率約 2%～8% | 審核較寬鬆，適合信用或財力不足者，但利率較高，需注意還款壓力。 |
- 銀行貸款：適合有完整開發計畫、信用良好、財力穩定的企業或個人。
- 民間融資：審核速度快，適合急需資金者，但利率較高，需謹慎評估還款能力。
- 閒置工業用地：若土地超過2年未開發，銀行貸款成數將降至40%以下，建議先確認土地狀況。
常見工業用地有哪些？
工業用地可依地點、計畫用途、土地規範等方式區分，以下是台灣常見的幾種工業用地類型：
在台灣，工業用地可依兩大類方式分類：
- 按照是否在「都市計畫內」或「非都市土地」
- 按照用途區分：甲種、乙種、丙種、丁種、特種工業用地
1.都市計畫內工業區用地
- 又叫「都市工業區」，屬於都市計畫法規劃下的工業區
- 附近機能跟基礎建設好
- 管理比較嚴格，用途劃分清楚
- 常見於地段成熟的市區邊緣，例如：新北五股工業區、桃園中壢工業區
✅ 貸款評估佳、銀行評價高
2.非都市土地工業用地
- 位於非都市計畫範圍的工業地，屬《非都市土地使用管制規則》管轄
- 地價便宜但使用限制較多，用地開發需申請變更、報核等程序
- 需符合法規才能設廠或改建
- 通常在偏鄉、山區或郊區地帶
⚠️ 貸款成數較低，銀行估價保守
3.加工出口區 / 自貿港區用地
- 為出口導向企業設立的工業用地
- 需經政府核准設立
- 多由國營或科技管理機構負責規劃（如：經濟部、科技部）
✅ 用途專一，需有實際營運資格
4.科學工業園區土地
- 像是新竹科學園區、台中中科、南科等
- 專門給高科技產業設廠用
- 土地多為租用而非出售（需標案或資格）
✅ 無法自由買賣，但可申請建廠與融資
5.既成工業區（既有違章工廠集中區）
- 政府針對部分已存在多年的工廠進行納管
- 屬於「暫時工業用地」，正進行合法化程序中
⚠️ 不一定能辦貸款，須視個案而定
