房屋增貸額度怎麼算？影響因素、條件 & 最新方案一次看！

什麼是房屋增貸？

房屋增貸是指 已經擁有房屋貸款 的屋主，向銀行或金融機構 再次申請貸款，以房屋的增值空間或已還款的部分作為擔保，來取得額外的資金。簡單來說，就是 利用現有房產的價值，重新貸款，以獲得一筆資金。

房屋增貸的特點

• 不需另提供抵押品 → 直接用已經貸款的房屋再次貸款
• 貸款利率較低 → 通常比信用貸款、信用卡貸款利率更優惠
• 貸款額度較高 → 依據房屋市值與剩餘貸款額度決定可貸金額
• 資金用途彈性 → 可用於房屋裝修、創業、投資、債務整合等

房屋增貸適合哪些人？

• 需要資金周轉，但不想申請高利率貸款
• 有穩定收入，能夠負擔額外貸款
• 想利用房屋增值空間，取得額外資金
• 有其他高利貸款（如信用貸款、卡債），想透過房屋增貸來降低利率

房屋增貸額度怎麼算？最高可以貸多少？

房屋增貸額度 = (房屋目前市值 × 最高貸款成數) - 現有房貸餘額

範例計算：

• 房屋目前市值：1,500 萬元
• 最高貸款成數（假設 80%）：1,500 萬 × 80% = 1,200 萬
• 已償還部分：原貸款 800 萬，剩餘 500 萬未還
• 可增貸額度 = 1,200 萬 - 500 萬 = 700 萬元

各銀行房屋增貸額度 & 貸款成數比較

不同銀行的最高貸款成數（LTV，Loan-to-Value Ratio）不同，通常介於 70%～85%

溫馨提醒： 不同銀行對於房屋增貸額度與成數有所不同，具體條件仍需依個人信用狀況與房屋鑑價來評估。

影響房屋增貸額度的關鍵因素

1. 房屋地點

地點好的房屋，銀行願意給較高的房屋鑑價，房屋增貸額度自然提高

房屋地點是影響房屋鑑價的關鍵，因為銀行會考慮房屋的未來增值性與變現能力。以下因素會影響房屋地點的鑑價結果：

市中心 vs. 郊區

• 市中心房價較穩定，銀行較願意核貸，鑑價較高
• 郊區或偏遠地區，因房價波動較大、流動性較低，鑑價較低，增貸難度較高

發展潛力

• 交通便利性（捷運、公車站、主要幹道）
• 生活機能（學校、商場、醫院、銀行、超市等）
• 未來都市規劃（如重劃區、科技園區、商業區發展）

2. 屋齡

新屋較容易提高房屋增貸額度，屋齡 30 年以上影響貸款條件

銀行會根據屋齡來評估房屋的剩餘價值，因為屋齡較新的房屋結構較穩固、未來保值性較高，銀行較願意給高額增貸。
銀行對不同屋齡的評估標準：

影響房屋鑑價的其他因素：

• 建築結構：鋼筋混凝土（RC）結構 > 磚造或木造房屋
• 有無裝修與維護：老屋若有良好維護，鑑價仍可保持較高水平
• 是否位於都市更新計畫區：若房屋符合都更資格，可能仍有增貸機會

屋齡 30 年內較容易增貸，屋齡越高，銀行越保守！

3. 房屋類型

房屋類型影響銀行的風險評估，不同類型的房屋，其變現能力與貸款條件也不同，以下是銀行對不同房型的標準：

• 增貸條件較好的房屋類型 ✔ 電梯大樓（屋齡低於 20 年，銀行較容易增貸）✔ 新成屋華廈（屋齡低且管理完善，仍有較高貸款成數）
• 增貸條件較困難的房屋 ❌ 老舊公寓（無電梯，屋齡 30 年以上，銀行較保守）❌ 工業廠房 / 商辦（因用途特殊，貸款成數受限）

市場需求穩定、變現能力強的房屋類型條件較好，住宅型電梯大樓最容易增貸！

4. 現有房貸金額

如果你已經貸款的金額過高，那房屋增貸額度就會變小，甚至可能無法增貸。

💡 總結：

你的房貸剩餘多少，將影響你的房屋增貸額度。

如果對房屋增貸額度有相關疑問，歡迎免費諮詢，我們有專人一對一替您解惑。

影響房屋增貸利率的關鍵因素

1. 借款人信用條件

銀行審核增貸利率時，會參考借款人的信用評分。 信用紀錄越好，利率越低。
信用良好條件：

• 沒有信用卡、貸款逾期紀錄
• 信用卡額度使用率低於 50%
• 最近 6 個月沒有過多聯徵查詢

2. 借款人財務狀況

銀行會審核你的財務條件，包括： 

• 收入穩定度（薪資轉帳、報稅記錄）
• 負債比（DBR）（總貸款金額 ÷ 月收入）低於 50%
• 職業類別（受薪階級，如公務員、上市櫃企業員工等，較容易獲得低利率。自營商或自由業者需提供完整報稅資料，可能利率較高。）

3. 市場利率變動

房屋增貸利率主要參考央行利率與市場貸款利率，當市場利率上升，房屋增貸利率也會相應提高。
以下為各大銀行最新利率參考：

不同銀行與貸款機構的利率和貸款條件不同，建議多比較、選擇最優惠的方案。

如何申請房屋增貸？

房屋增貸申請條件

以一般銀行標準為例
✅ 年齡限制：通常需 20~65 歲
✅ 房屋須符合貸款標準（屋齡 30 年內 較易核貸）
✅ 信用良好（過去貸款、信用卡無遲繳紀錄）
✅ 薪資轉帳戶加分（有助於提升核貸額度）

房屋增貸申請流程

1. 準備文件

• 身分證、第二證件（健保卡或駕照）
• 房屋權狀影本
• 房貸繳款紀錄（證明還款狀況良好）
• 薪資證明（薪資單、扣繳憑單）
• 存款證明或財力證明

2. 提出申請

• 可選擇原房貸銀行（審核較快）或其他銀行與貸款機構（比較條件及利率）
• 銀行會根據你的房屋現值與財務狀況進行 初步評估

3. 銀行重新鑑價

• 專業鑑價公司會根據市場行情，重新評估你的房屋價值
• 若房屋增值，增貸額度較高

4. 審核與放款

• 若條件符合，銀行審核通過後，通常 約 7~14 天放款

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