老屋貸款可以嗎？老屋可以貸多少？條件利率細節，以及了解老屋修繕貸款

老屋貸款是什麼?

拿超過 30 年以上的房子，向銀行或民間金融機構進行貸款。

貸款成數跟利率主要根據：老屋屋齡、剩餘殘值來判定。

老屋是什麼？

老屋是危老建築的統稱，是指超過 30 年以上的房子。

甚至 50～60 年的老屋，由於結構鬆散、建材損蝕，存在安全上的疑慮，就會被稱為「危老建築」。

老屋值得買嗎?

老屋還是有以下 3 種優點，因此仍然吸引許多民眾購買。

• 房價比其他房子低：老屋價格偏低，適合那些手頭資金有限的人購買。
• 空間較多：老屋的公設比較新建案低，實際能使用的空間較多。
• 有都更機會：如果符合地方政府更新單位所設定的標準，就有機會參與都更計畫，屋主可以將老舊的房屋換成全新的住宅，還能享受到地價稅、房屋稅等稅賦減免的優惠。

老屋貸款管道有哪些?

銀行老屋貸款

銀行老屋貸款的申請條件嚴苛！

銀行的優勢在於貸款利率低，年利率約為 1.6% 到 2.5%。

20 年的貸款年限也相對較長，每月可以輕鬆以本息攤還方式還款。

除了會審核貸款人條件外，老屋本身所在地段也是重要考量點。

精華地段的老屋自然就越有價值。

民間老屋貸款

只要名下有老屋即可提出申請，對於申貸者條件及房屋的審核也寬鬆許多。

貸款年限大約 10 年，對個人信用瑕疵、持分房屋都可以接受。

還款也最自由，可以隨借隨還不綁約。

辦理速度及核貸速度都非常快，1-3 天內即可拿到款項。

但還是建議以有實體店面、月利率不超過 3%、不抵押重要證件、過件後才收費等標準來挑選貸款機構。卡禾貝也會提供專屬於您的老屋貸款方案!

老屋貸款可以貸多少？

30 年屋齡的老屋最高約可貸到 70%。

40 年至 50 年的老屋貸款成數則相對較低，約落在 40%~60% 。

貸款成數主要看以下四點：

1. 屋齡:

   房子屋齡越高，狀況可能就會越老舊，老屋貸款成數條件就不好。

2. 地段:

   位於蛋黃區以及市精華區的老屋容易有較高的成數。

3. 附近設施:

   老屋復金有公園、學校等便利設施貸款成數會較高。

4. 剩餘耐用年限:

   行政院依建築結構，有不同德年數表，不同建材有不同的耐用年限(磚造房屋為 25 年、加強磚造房屋 35 年、鋼筋混凝土及鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混凝土皆為 50 年)，剩餘耐用年限越短，老屋貸款成數也會越低。

老屋貸款年限

老屋由於剩餘年限不多，若是提供和普通房貸等長的貸款年限，常見的計算方式包括：

銀行老屋貸款

若是提供和普通房貸等長的貸款年限，對銀行來說風險實在太大，因此多會以屋齡和申請人年齡來進行綜合評估

1. 貸款年限＋貸款人年齡＜75 或房屋貸款年限＋屋齡＜50 來計算
2. 屋齡加貸款年限＝耐用年限＋7 年

鑑價方式：為了防止房市價格波動，銀行鑑價金額通常會略低於市價，若擔心核貸金額不足，可以利用實價登錄了解區域行情，也可善用銀行官網的老屋貸款試算功能。

民間老屋貸款

民間老屋貸款相對容易，年限大約會落在 10 年。

且還款自由度高，不綁約。

缺點是利率可能相較銀行來的高！

對於信用瑕疵或無收入者可以詢問。

老屋貸款準備文件

• 身分證及第二證件正反面影本
• 半年內之薪轉證明
• 在職證明
• 戶籍謄本
• 建物所有權狀

老屋修繕貸款是什麼？

修繕貸款，意思就是用來整修老屋折舊設備的資金，和用來美化居家環境的裝潢整修貸款不大相同。

政府補助方案

內政部每年 7～8 月間，政府針對 10 年以上老屋

提供給中低收入與弱勢族群申請的利率補貼措施，是一種房屋修繕補助。

最高額度為 80 萬元，但實際額度須由承貸金融機構勘驗後決定。

補貼年限最長為 15 年，含 3 年寬限期。

銀行老屋修繕貸款

銀行老屋修繕貸款在於審核條件和額度。

申請不限房型和屋齡新舊，審核重點在於申請人的個人條件，以及房屋的屋況和現值。

以申請額度來說，銀行裝潢貸款通常多以房屋鑑價結果來決定貸款額度

最高可達房屋鑑價金額的約 85%。

裝潢貸款和房屋增貸類似，都是以房屋作為擔保品多貸出一筆資金。

原房貸一定要繳滿 2 年才能再申請裝潢貸款，否則容易被銀行婉拒。

民間老屋修繕貸款

民間機關審核較寬鬆，鑑價結果也比較接近市價，因此可貸額度較高。

對於無暇等待及無工作財力證明、信用有瑕疵者或者急著修或是裝修多花費高，民間貸款更適合你，貸款不綁約，可以在短期內週轉，也能降低因綁約而產生的利息成本。

月利率大約會落在 1%~3%之間，快速撥款，無須擔保品且不收代辦費用，如果您需要卡禾貝也會提供專屬於您的老屋修繕貸款方案!

老屋貸款實際案例

案例 1：老屋翻新貸款，改善居住環境

背景：

• 陳先生擁有一棟 屋齡 35 年的透天厝，因屋況老舊，牆面龜裂、管線老化，居住品質降低。
• 他希望透過貸款進行全面翻修，但因為房屋屋齡較高，銀行貸款條件較嚴格。

解決方案：

• 陳先生向 某公股銀行 申請老屋修繕貸款，貸款金額 300 萬元，年利率 2.2%，分 15 年償還。
• 這筆資金主要用於水電管線更新、外牆修復、室內裝潢等工程。

優缺點分析：
✔ 利率低，貸款成本較低，減輕還款負擔。
✔ 政府補助加持，部分修繕項目符合補助條件，減少自備資金需求。
✔ 提升房屋價值，翻新後房屋估值提高，未來若轉售或出租更具競爭力。
❌ 審核較嚴格，屋齡過高，銀行要求提供完整的裝修計畫與估價單。
❌ 翻修期間需另尋住處，施工時間長，需額外安排短期租屋。

案例 2：屋齡 40 年老屋轉貸，降低利率減輕負擔

背景：

• 張小姐 5 年前以 6% 的高利率 貸款 200 萬元，但隨著市場利率下降，她發現可以透過「老屋貸款轉貸」降低貸款成本。
• 她的房屋屋齡 40 年，銀行對於屋齡較高的物件通常會提高貸款利率，導致她一直未嘗試轉貸。

解決方案：

• 張小姐向 某大型民營銀行 申請「老屋貸款轉貸專案」，成功轉貸 180 萬元，新貸款利率 3.5%，分 10 年償還。
• 除了降低利率，她還申請了 50 萬元增貸，作為房屋小型維修與緊急資金使用。

優缺點分析：
✔ 降低利息支出，新貸款比舊貸款的總利息少了 30 萬元，減輕財務壓力。
✔ 延長還款期限，讓每月還款更輕鬆，不影響日常生活開支。
✔ 順便增貸，取得額外資金，避免再申請其他貸款。
❌ 屋齡較高仍受限制，部分銀行仍然對老屋貸款審查嚴格，需提交更多文件證明還款能力。
❌ 需要支付轉貸手續費，包含開辦費、代書費等（約 1～2 萬元）。

案例 3：老屋貸款助長者退休生活，提升生活品質

背景：

• 王先生 65 歲退休，手上現金不多，但擁有一間 屋齡 30 年的公寓，目前無貸款負擔。
• 他想透過老屋貸款取得一筆資金，作為退休生活的預備金，同時進行屋內設備升級，如裝設電梯、無障礙設施。

解決方案：

• 王先生選擇 「老屋逆向抵押貸款」，向 公股銀行 申請 房屋估值 70% 的貸款，每月可提領 2 萬元生活費，持續 20 年。
• 此方案類似「以房養老」，不需一次性還款，未來可由房產出售後償還貸款。

優缺點分析：
✔ 不需一次性還款，每月領取固定金額，確保退休金穩定。
✔ 可繼續住在原本的房子，無需搬遷。
✔ 維持生活品質，房屋設備升級，提升居住安全性與舒適度。
❌ 未來可能影響子女繼承，若貸款未清償，房屋需出售償還貸款。
❌ 貸款額度受限，視房屋評估價值而定，通常為市價的 60%～80%，無法貸出全額。

老屋貸款 Q&A

1. 40 年老屋貸款成數是多少?

40 年老屋貸款成數以銀行為例會落在 40%~60%，而民間機關最高可以來到 90%。

2.月薪 4 萬可以貸款多少?

申貸人如果月薪 4 萬，貸款額度可提高為月薪的 18 至 22 倍，可貸金額為 72 萬至 88 萬之間。

如果只是一般上班族，額度設定在月薪的 10 至 15 倍，可貸金額為 40 萬至 60 萬之間。

3.房貸不要超過薪水多少？

房屋貸款還款金額不應該超過薪水的 30%，避免產生沉重的資金壓力。 

4.老屋翻新一坪多少錢？

具體價格會根據屋況、屋齡調整。

20~25 年的老屋報價較低，通常為 7~8 萬元/坪

26~40 年的老屋報價較高，通常為 8~9 萬元/坪

屋齡超過 40 年的老屋裝潢費用最高，通常每坪報價會接近 10 萬元

如果屋況不佳，有壁癌、漏水或是外牆水泥剝落等情況，報價甚至有可能達到 12 萬元/坪。

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【特別備註】：利息計算以年金法計算，實際貸款條件以核准貸款產品為準，實際利率視每個客戶條件及評分容有所不同，申貸金額、期數、利率,依據個人工作年限、領薪方式及各項負債授信條件不同,而有所差異‼️

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